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新房二手房价格双跌 下半年昆明房价还会接着降吗 ?

7 月 15 日,国家统计局公布了 2021 年 6 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况,新房房价上涨城市数量年内首次下降,二手房房价环比有 48 城上涨,为年内最低值。

其中,昆明新房、二手房价格环比双跌的情况尤为明显。新房销售价格环比下跌 0.8%,跌幅高居全国榜首,二手房价格也出现了连涨 9 个月以来的首次下降,环比下跌 0.6%。

如果数字的冲击力还不够明显,那么近期多城出台二手房调控政策、新房大幅度降价促销、银行拒贷情况增多等现实无疑是仲夏的一阵凉风,给 " 过火 " 的市场狠狠降了一次温,同时也吹醒了不少炒房客和开发商。

下半年昆明房价会如何发展?新房降价还能持续多久?昆明会出台二手房调控政策吗?

血拼姐今天就和大家说一说。

根据锐理数据市场研究报告,6 月昆明商品住宅均价 15586 元 /㎡,相较 5 月下跌了 206 元 /㎡,这部分房价到底跌在哪儿了呢?

6 月以来,不少项目" 以价换量 ",推出部分 "3 字头 ""4 字头 " 房源的事情至今还意犹未尽,至于昆明主城,也有项目以局部特价房源的促销形式 " 暗暗降价 "。

(部分住宅项目仍在降价 )

一面是房企促销冲量,一面是信贷持续收紧,多重因素作用下,房价确实降了点。

说到新盘,近期入市的不少新项目都不约而同" 高调出场,低调收尾 ",高到令人震惊的放风价背后,是开发商的过分自信还是人间清醒的营销噱头,从实际开盘效果来看就一目了然了。

除了住宅,降价最狠的非公寓莫属了。

公寓的降价,自去年下半年就拉开了序幕,从呈贡 4700 元 /㎡的精装公寓,到巫家坝单价 7000+、" 第二套半价 " 的白菜价公寓,昆明公寓的价格底线一次次被刷新。

近期,又一波公寓降价潮来袭,虽然在昆明市场已是情理之中的事情,但这一次的降价范围再次扩大,蔓延到了北市区、会展及草海片区等。

(公寓再出 " 骨折价 ")

相信近期每个人打开朋友圈,多多少少总能刷到诸如 " 会展公寓 5000 元 /㎡起 "" 全款 6 折 "" 首付 10 万起 " 的广告,单价降了 5000 元 /㎡之多,不得不说确实拨动了不少购房者的心弦,也撬动了一部分刚需 / 投资客的钱包。

总体来看,住宅降价的项目并不算多,降幅相比起公寓也要小得多,加上新项目扎堆入市,市场库存不断拉高,去化成为重中之重。而市场降温大潮下,开发商不是顺势而为、也得就势造势,降价潮的 " 子弹 " 或许还能飞一会儿。

除了新房市场降温明显,最近的二手房市场也有点 " 凄凉 "。

在开发商为拿地、回款焦头烂额的时候,二手房市场也不好过,多个城市相继迎来了一剂 " 狠药 " ——二手房指导价。

去年,深圳开始谋划 " 二手房指导价 ",彼时市场尚未意识到问题的严重性,直到全国 7 城连续对二手房出台调控政策,以深圳、成都为代表,二手房成交可谓降至近几年来的 " 冰点 ",市场有如七月飘雪,哀鸿遍野。

(全国已出台二手房指导价的城市)

不仅是对房价的指导,深圳、成都等地还明确了二手住宅成交参考价将作为贷款发放的重要参考依据,真正扼住了二手楼市的 " 七寸 "。

二手房指导价的调控效果已经得到了验证,6 月全国 70 城二手住宅价格指数环比仅上涨了 0.3%,深圳、宁波、上海等二手房价受人为操控影响较大的城市这一次可谓元气大伤,二手房成交一个月跌了一千多套,很多房源直接下架,市场降温显著。从大趋势来看,深圳二手房指导价的 " 成功 ",已拓展到其余 6 个城市,未来极有可能复制到更多核心一二线城市,成为一项常态性调控政策。昆明会有这个可能吗?

血拼姐预测短期内都不太有。昆明当前尚未进入存量房时代,新房开发与销售占主流,学区炒作也集中在新房市场,二手房市场相对来说热度没那么高,对于二手房限价的需求不大。

要说值得关注的,那也就是二手房信贷审批更加严格,放款周期变长,出现不少拒贷案例,这也在一定程度上影响了成交。

强监管带来的市场降温,到底能持续多久?相信这是萦绕在购房者心中的疑问。

从市场整体情况来看,全国调控收紧的大背景下,昆明的政策环境也不会放松,但相较于核心典型城市,昆明的楼市调控相对宽松,房价仍将以 " 稳 " 为主,短期内或许出现小幅下降,但总体仍将保持稳定态势。

(2019 年至今昆明商品住宅月度供销价走势)

从近两年的房价变动趋势中可以看出,昆明房价总体维持着稳中有涨的态势;从去化周期看,在全国同类型城市中也属于正常水平,因此价格大起大落都是不太可能出现的情况。

其次,血拼姐已统计过下半年待入市新盘,主城半数项目价格将在 2 万 /㎡以上,甚至不乏 3 万 + 楼盘,低开高走之下,预计整体均价波动不会太大。

至于造成房价下降的主要原因——打折促销,这一现象更多是节点性、周期性的,持续时间不会太久,范围也是有控制、有计划的,最终定价权还是掌握在开发商手里,(商人重利,又怎会做赔本买卖?)

总而言之,昆明市场目前处于一个较为稳定的区间,暂时应该不会迎来重大调整,但短期的价格波动已有迹可循,急于回款的开发商保不准还会接着以价换量,下半年房价持续下行也不是没有可能,分化将进一步加剧,于刚需购房者而言,未必不是一个机会。

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